Mengapa Sulit Bagi Orang Asing untuk Menyewa Apartemen di Jepang? Panduan Lengkap untuk Menemukan Hunian Idaman di Jepang

Empat Proses Utama yang Dilalui Saat Menyewa Properti di Jepang: Melihat, Mendaftar, Peninjauan, dan Serah Terima

Empat proses utama yang harus Anda lalui ketika akan menyewa properti di Jepang adalah melihat, mendaftar, menunggu pendaftaran Anda ditinjau, dan terakhir serah terima kunci. Seluruh proses tersebut membutuhkan waktu sekitar satu bulan untuk menyelesaikannya, tetapi bisa juga selesai dalam dua minggu. Di negara lain, proses menyewa apartemen mungkin lebih mudah. Akan tetapi, di Jepang, keempat tahapan itu wajib Anda lalui.

Sejauh ini memang terdengar cukup mudah. Namun, kenyataannya ada banyak aturan tidak tertulis yang tersembunyi di setiap proses. Mari kita pelajari satu per satu.

Melihat: Anda Dapat Melihat, tetapi Tidak Dapat Menyewa: Kebijakan "Orang Asing Dilarang"

Properti di Jepang biasanya dinegosiasikan dengan pemiliknya melalui agen real estate. Anda hampir tidak akan pernah bertemu dengan pemilik sebenarnya. Bahkan, dalam praktiknya, berurusan langsung dengan pemilik apartemen tanpa perantara agensi tidak pernah dilakukan. Kebanyakan orang menemukan informasi tentang properti sewa dari situs web, aplikasi, poster-poster di toko, dan selebaran. Jika menemukan tempat yang diminati, Anda dapat menghubungi agensi yang menangani untuk membuat janji melihat properti.

Namun, bagi orang asing, mendapatkan deretan daftar properti sewa di salah satu opsi di atas tidak selalu berarti Anda bisa melihatnya. Kenyataannya, banyak pemilik properti di Jepang "menolak menyewakan kepada orang asing". Tidak tanggung-tanggung, beberapa di antaranya sampai menyebutkan kebangsaan yang tidak akan dianggap sebagai penyewa potensial. Daftar properti umumnya tidak menyatakan bahwa orang asing tidak diterima. Anda baru akan mengetahuinya ketika mengirim email atau bertanya langsung kepada agen real estate yang menangani tentang detail properti tersebut. Pada saat itu, mereka mengatakan, "Maaf, properti ini tidak dapat disewa oleh orang asing."

Oleh karenanya, terlepas dari seberapa bagus tampilan fotonya atau seberapa murah biaya sewa suatu properti, Anda harus bertanya terlebih dahulu kepada agensi apakah properti tersebut bisa disewa oleh orang asing dengan mengatakan "すみません、こちらの物件は外国人でも借りられますか。" (Sumimasen, kochira no bukken wa gaikokujin demo kariraremasuka?).

Satu hal yang perlu Anda waspadai, ada agen real estate tidak bermoral yang dengan sengaja mengiklankan properti bagus berharga sewa rendah, tetapi sebenarnya itu sudah disewa atau bahkan tidak ada. Hal tersebut dilakukan untuk memancing pelanggan agar mengunjungi kantor mereka. Setelah agensi ini memikat orang, mereka akan membuat pelanggan memulai pencarian properti dari awal, yang mungkin hanya membuang-buang waktu dan tenaga. Ditambah lagi, apartemen yang mereka tunjukkan sering kali sudah bermasalah. Harap berhati-hati!

Setelah melihat properti, pihak agensi lalu membuat "tabel biaya awal" yang merinci semua biaya sewa apartemen untuk bulan pertama. Biaya tersebut termasuk deposit, reikin (biaya satu kali untuk pemilik), biaya serah terima kunci, dan komisi untuk agen. Jika ditotal, semuanya bisa mencapai 4 sampai 5 kali biaya sewa bulanan. Penjelasan lebih lanjut tentang "pengeluaran awal" dan informasi daftar properti akan kami ulas lain waktu.

◎Tips Menyewa Apartemen:

1. Jika Anda fasih berbahasa Jepang, Anda dapat pergi ke salah satu agen real estate besar setempat (misal, 21st Century) untuk mencari tempat tinggal idaman Anda. Beberapa di antaranya bahkan mungkin akan membantu meyakinkan pemilik atau perusahaan pengelola properti untuk menyewakan apartemen kepada Anda.

2. Properti yang dibangun dan dikelola atau disewakan langsung oleh agen real estate umumnya lebih mahal, tetapi juga lebih berkualitas.

Pendaftaran: Daftar Pertama, tetapi Tidak Dilayani Pertama? Cari Teman Jepang Dulu!

Begitu Anda menyetujui biaya awal, agensi akan meminta Anda mengisi formulir pendaftaran untuk menuliskan data pribadi, informasi perusahaan dan karir, serta menyediakan penjamin atau kontak darurat.

Apa itu "penjamin"?

Di Jepang, Anda membutuhkan penjamin saat hendak menyewa properti. Orang yang menjadi penjamin biasanya adalah teman atau kerabat penyewa. Jasa perusahaan penjamin juga dapat digunakan dalam beberapa kasus, tetapi penyewa masih perlu menunjuk kerabat atau teman Jepang (atau terkadang orang asing yang tinggal di Jepang) sebagai kontak darurat. Jadi, apabila Anda ingin menyewa apartemen, Anda harus mengenal seseorang yang berkewarganegaraan Jepang dan bersedia menjamin Anda. Alternatif lainnya, Anda bisa membayar sejumlah uang untuk menyewa jasa perusahaan penjamin. Harap diingat, jika tidak menyediakan penjamin, Anda tidak akan dapat melanjutkan proses pendaftaran tersebut.

Setelah pendaftaran Anda berhasil, selanjutnya agensi akan meminta Anda untuk tidak membatalkannya. Namun, jika Anda memang harus membatalkannya, lakukan sesegera mungkin. Hal itu bukan tanpa alasan, karena setelah pendaftaran Anda terkirim dan disetujui, perusahaan pengelola properti akan menghubungi perusahaan internet dan TV untuk memulai proses penyambungan yang cukup rumit. Di sisi lain, persyaratan ini juga diterapkan untuk mencegah seseorang melakukan banyak pendaftaran dan menghilangkan peluang bagi calon penyewa lain.

Namun, apabila Anda menemukan properti lain yang benar-benar cocok setelah Anda terlanjur mendaftar, atau tidak dapat pindah ke sana karena alasan pribadi, harap segera kirim email atau menelepon agensi untuk membatalkan pendaftaran Anda. Jika tidak menginformasikan secepatnya, Anda tidak hanya merepotkan pihak agensi, tetapi juga memengaruhi kredibilitas Anda sendiri. Di samping itu, ada kemungkinan agensi tersebut tidak bersedia lagi membantu pendaftaran Anda di masa mendatang.

Peninjauan Pendaftaran: Semua Tergantung pada Keberuntungan, tetapi Pekerjaan dan Penjamin Anda adalah Faktor Penting

Seusai mengajukan pendaftaran, diperlukan waktu satu hingga dua minggu bagi pemilik atau perusahaan pengelola untuk meninjaunya. Ini merupakan momen menegangkan bagi calon penyewa, karena jika ditolak, mereka harus memulai kembali proses pencarian. Biasanya, pemilik atau perusahaan pengelola tidak mengungkap alasan di balik penolakan tersebut.

Jadi, bagaimana cara meningkatkan peluang untuk dapat lolos peninjauan?
Penjamin atau orang yang menjadi kontak darurat dan pekerjaan Anda adalah kuncinya.

Peninjauan dilakukan untuk membantu pemilik menghindari potensi masalah, seperti sewa tidak dibayar, penyewa pergi tanpa pemberitahuan, atau penyewa merusak properti. Oleh sebab itu, penilaian dasar dibuat berdasarkan informasi yang disampaikan dalam pendaftaran.

Bagi sebagian besar orang asing yang umumnya tidak memiliki riwayat kredit di Jepang, informasi pendapatan tahunan, ukuran perusahaan tempatnya bekerja, dan penjamin yang mereka tunjuk akan menjadi fokus tinjauan. Seseorang yang bekerja di perusahaan besar atau perusahaan tempatnya bekerja bersedia menjadi penjamin tidak akan kesulitan mendapat persetujuan. Sementara itu, untuk orang yang bekerja di perusahaan kecil, pendaftaran Anda tentu juga dapat diterima selama bisa membuktikan bahwa Anda memiliki penghasilan tetap yang cukup untuk membayar sewa. Sebagai tambahan, tolak ukur umum peninjauan adalah biaya sewa berkisar antara 25-30% dari gaji bulanan pemohon. Jika mencoba mendaftar ke properti yang biaya sewanya melebihi 30% dari penghasilan Anda, kemungkinan besar pendaftaran akan ditolak.

Tidak hanya itu, pekerjaan dari orang yang menjadi kontak darurat dan penjamin Anda juga sangat penting. Misalnya, orang tersebut bekerja sebagai pegawai negeri sipil seperti guru sekolah negeri atau pegawai pemerintah Kota Tokyo, atau dalam posisi manajerial di perusahaan terkenal, pendaftaran Anda hampir pasti berhasil, karena lebih memberikan ketenangan kepada pemilik atau perusahaan pengelola.

◎Tips Agar Pendaftaran Sewa Berhasil:

1. Memiliki pekerjaan purna waktu di perusahaan resmi adalah syarat pokok.

2. Hanya ingin bekerja paruh waktu? Cari share house, agen real estate asing, atau pemilik properti orang asing (sebaiknya yang berkebangsaan sama dengan Anda).

3. Pelajar asing harus memastikan apakah mereka dapat menggunakan sekolah/universitas mereka sebagai penjamin dan mengajukan "Asuransi Penyewa Komprehensif untuk Pelajar Asing" (留学生住宅総合補償) untuk menggantikan perusahaan penjamin yang berbiaya mahal.

Serah Terima: Anda Telah Mendapatkan Kuncinya, Sekarang Apa yang Harus Dilakukan? Awal Lain Menanti Anda...

Selamat, Anda telah lolos peninjauan, menandatangani perjanjian sewa, dan mendapatkan kunci! Eits, jangan terlalu bersemangat dulu... Ini adalah negara Jepang. Jadi, Anda belum keluar dari masalah.

Umumnya, properti yang disewakan tidak dilengkapi furnitur. Artinya, semua masih kosong, bahkan terkadang, lampu pun belum terpasang! Anda juga harus menghubungkan kembali utilitas — air, gas, dan listrik — melalui telepon atau secara online. Lakukanlah secepatnya agar Anda tidak berlama-lama termenung di ruang hampa.

Serah terima kunci dilakukan di kantor real estate. Pada saat itu, Anda akan dijelaskan ketentuan kontrak sewa dan klausul kompensasi bila terjadi kerusakan. Ini juga merupakan persyaratan hukum Jepang bagi broker real estate yang memenuhi syarat untuk memeriksa rincian kontrak dan menjawab pertanyaan-pertanyaan Anda. Jika broker tidak menunjukkan lisensinya, pastikan Anda meminta mereka memperlihatkannya agar hak Anda terlindungi.

Hal ini sangat krusial, karena jika ada perbedaan yang timbul dalam pemahaman atau interpretasi kontrak sewa, Anda mungkin harus merogoh kocek lebih dalam saat mengakhiri kontrak.

Begitu penandatanganan kontrak selesai, agensi akan memberikan Anda formulir atau kartu pos, serta kontrak dan kunci. Biasanya, pihak agensi tidak mendampingi Anda untuk memeriksa kondisi properti. Anda harus melakukannya sendiri dan menuliskan masalah apa pun seperti goresan atau penyok di formulir atau kartu pos. Oleh karena itu, hal pertama yang harus dilakukan ketika Anda tiba di hunian baru bukanlah pindah, tetapi memperhatikan setiap dinding dan sudut, mendokumentasikan dan memotret temuan masalah apa pun, lalu mengirim formulir atau kartu pos kembali ke agensi. Lebih penting lagi, jika ada sesuatu yang rusak atau kondisinya buruk sehingga tidak dapat digunakan, segera beri tahu perusahaan pengelola agar diperiksa dan diperbaiki. Apabila mendiamkannya, tidak menutup kemungkinan Anda yang dituduh atas kerusakan tersebut dan mau tidak mau Anda harus bertanggung jawab mengeluarkan biaya perbaikan karena tidak ada bukti sebelumnya.

◎Tips Berguna untuk Sewa Bebas Masalah:

1. Saat mengisi formulir inspeksi, tidak perlu menuliskan sampai mendetail seperti "ada noda 5cm di dinding dapur". Cukup tuliskan apa yang kurang atau masalah dengan sederhana. Misalnya, "ada noda di dinding dapur".

2. Ambil foto sebelum Anda pindah untuk membuktikan kepada pihak perusahaan pengelola bahwa masalah atau kerusakan yang ada bukan disebabkan oleh Anda.

3. Beberapa perusahaan properti mungkin mencoba membebankan sejumlah uang kompensasi di akhir masa sewa. Pastikan untuk menyiapkan bukti dan alasan yang mendukung argumen Anda sendiri agar tidak diperlakukan semena-mena saat membayar.

Hal Lain yang Perlu Diketahui Saat Menyewa Properti di Jepang

Istilah Umum: Reikin 礼金 ／ Shikikin 敷金 ／ Kyoekihi 共益費 ／ Kanrihi 管理費

Empat kata kunci yang paling sering Anda lihat dalam hal sewa properti adalah reikin, shikikin, kyoekihi, dan kanrihi. 

・Reikin: Reikin adalah gratifikasi yang Anda bayarkan kepada pemilik karena telah menyewakan propertinya. Jumlah umumnya setara dengan biaya sewa satu atau dua bulan. Namun, ada pula apartemen yang tidak mensyaratkan pembayaran reikin sama sekali.

・Shikikin: Deposit. Biasanya setara dengan biaya sewa satu atau dua bulan. Uang deposit akan dikembalikan kepada Anda setelah dikurangi biaya pembersihan dan perbaikan di akhir masa sewa. Realitanya, jumlah tersebut sangat jarang dikembalikan penuh — Anda sudah beruntung bila mendapatkan setengahnya.

・Kyoekihi: Kyoekihi adalah biaya yang dibayarkan untuk pemeliharaan area umum bangunan. Namun, jenis pembayaran ini jarang ada, dan biasanya termasuk ke dalam biaya pengelolaan.

・Kanrihi: Kanrihi adalah biaya yang dibayarkan sebagai uang keamanan dan pengelolaan properti. Seringnya di bawah 10,000 yen per bulan.

Struktur Bangunan / Air dan Gas

Struktur bangunan, air, dan gas merupakan faktor-faktor penting yang dapat mempengaruhi lingkungan hidup dan pengeluaran. Struktur bangunan mengacu pada bahan apa yang digunakan dalam pembangunan properti: kayu, baja ringan, atau baja bertulang. Struktur kayu paling tidak direkomendasikan. Sebaliknya, Anda dianjurkan mencari properti yang terbuat dari baja bertulang.

Saluran air dan pipa gas dikelola oleh pemerintah dan tidak terbatas pada perusahaan utilitas tertentu. Anda dapat memilih dari perusahaan gas dan listrik terpopuler, atau menandatangani kontrak dengan perusahaan yang menawarkan penawaran khusus seperti perusahaan telepon seluler yang juga menyediakan koneksi listrik dengan harga diskon.

Metode Transaksi / Agen Real Estate

Biaya agensi berkaitan dengan jenis transaksi. Jangan sampai salah memilih karena bila tidak hati-hati, Anda bisa dikenakan biaya tambahan sebesar satu bulan biaya sewa! Pemilihan agen real estate juga sangat penting. Carilah perusahaan terkenal atau perusahaan dengan kampanye promosi yang menawarkan diskon untuk memastikan Anda menemukan tempat tinggal idaman tanpa harus mengeluarkan banyak biaya.

Bingung Tinggal di Mana? Berikut adalah Lingkungan Hunian Paling Populer di Tokyo Tahun 2020

Setiap tahun, perusahaan real estate Jepang yang terkenal, LIFULL HOMES, menerbitkan peringkat lokasi paling populer di daerah Tokyo menurut orang Jepang. Jika Anda benar-benar tidak dapat memutuskan lokasi hunian yang baik, daftar ini mungkin bisa menjadi referensi.

1. Ikebukuro

Menempati peringkat pertama selama empat tahun berturut-turut, Ikebukuro sangat populer dijadikan lokasi hunian oleh orang-orang dari semua negara. Ini adalah pusat transportasi yang dilewati oleh berbagai jalur kereta, seperti JR, Seibu-Ikebukuro, Tobu-Tojo, dan Tokyo Metro. Terlebih lagi, di sini terdapat banyak department store, jalan perbelanjaan, dan supermartket berharga terjangkau, membuat kegiatan berbelanja lebih nyaman dan jauh lebih hemat dibandingkan tempat-tempat seperti Shinjuku atau Shibuya. Pantas saja Ikebukuro menjadi pilihan favorit banyak orang!

2. Kasai

Kasai hanya berjarak 20 menit dengan kereta dari Stasiun Tokyo. Bandara Haneda dan Narita pun dapat dicapai dengan satu kali naik bus. Demikian pula Tokyo Disneyland, yang bisa diakses dengan bus. Meskipun lokasinya agak jauh dari pusat kota, Anda tidak akan kekurangan pilihan makanan karena semakin banyak restoran yang buka di daerah tersebut. Satu lagi yang paling disuka, harga sewa di sini relatif murah. Satu-satunya hal yang perlu dipertimbangkan adalah kereta akan sangat padat selama jam sibuk di pagi hari. Namun, setelah Anda merasakan kehidupan di Kasai, Anda pasti betah dan tidak ingin pindah lagi!

3. Kawasaki

Lokasi hunian yang cepat menjadi target generasi muda adalah Kawasaki, daerah yang baru-baru ini mengalami pembangunan kembali dan pembaruan. Terletak di antara Tokyo dan Yokohama, Kawasaki menjadi lokasi yang strategis untuk mengunjungi Atami dan tempat wisata lainnya. Bahkan, stasiun keretanya pun diapit oleh pusat perbelanjaan baru. Namun, jika memutuskan tinggal di sini, Anda harus mempertimbangkan keamanannya, terutama di sisi barat stasiun karena dulu merupakan distrik lampu merah. Oleh sebab itu, sebaiknya Anda mencari tempat tinggal di sisi timur.

Demikianlah panduan lengkap menyewa properti di Jepang. Dengan tips dan saran ini, semoga Anda tidak kesulitan menemukan tempat tinggal idaman!

Jika Anda ingin memberikan komentar pada salah satu artikel kami, memiliki ide untuk pembahasan yang ingin Anda baca, atau memiliki pertanyaan mengenai Jepang, hubungi kami di Facebook, Twitter, or Instagram!